Взыскание с застройщика неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «ФЗ № 214-ФЗ») на этот случай предусматривает уплату застройщиком участнику долевого строительства неустойки (пени). Размер неустойки установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. В отношении уникальных объектов установлен иной размер неустойки.
В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У с 1 января 2016 года самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России не устанавливается, а ее значение приравнивается значению ключевой ставки Банка России, определенной на соответствующую дату. Таким образом, при расчете неустойки необходимо использовать ключевую ставку Банка России, действующую, как сказано в ФЗ № 214-ФЗ, на день исполнения обязательства.
Днем исполнения обязательства (при расчете рассматриваемой неустойки) судебной практикой в последнее время признается день, когда обязательство застройщика по передаче объекта должно быть исполнено по условиям договора, а не день фактической передачи объекта участнику долевого строительства.
Имея (установив) вышеуказанные исходные данные (цена договора, дата, в которую застройщик должен был передать объект, период просрочки, ключевая ставка ЦБ РФ), можно осуществить расчет установленной законом неустойки.
Так, например, при цене договора 5 500 000 руб., ключевой ставке ЦБ РФ в 17 % годовых и просрочке передачи объекта в 175 дней, сумма неустойки в пользу гражданина составит: 1 090 833 руб. 33 коп. = 5 500 000 х 17 % / 300 х 175 х 2.
Все, казалось бы, понятно и просто. Но не совсем так.
В периоды начисления рассматриваемой неустойки (пени) не включается, например, период с 22.03.2024 г. по 30.06.2025 г., что установлено Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326. Более ранними Постановлениями Правительства РФ также предусматривались особенности расчета неустойки.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 установлено, в частности, что в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер рассматриваемой неустойки должен исчисляться исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 г., то есть не выше 7,5 % годовых (в то время, как в указанный период действовали более высокие ставки, а с 28 октября 2024 г. ключевая ставка была установлена в размере 21 % годовых).
Таким образом, для верного расчета неустойки и шансов на ее взыскание необходимо учитывать не только требования ФЗ № 214-ФЗ, но и положения других нормативно-правовых актов, а также тенденции судебной практики.
Некоторые застройщики удовлетворяют (хотя бы частично) требования участников долевого строительства об уплате неустойки уже в претензионном порядке. Чаще же для взыскания неустойки с застройщика приходится обращаться в суд.
Адвокат Акулова Н.В.